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CAPITULO 1

Conjuntos inmobiliarios

 

ARTÍCULO 2073.- Concepto. Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios

cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro

emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente

o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo

aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas

locales.

ARTÍCULO 2074.- Características. Son elementos característicos de estas urbanizaciones,

los siguientes: cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisión

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LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES – TÍTULO VI – Conjuntos inmobiliarios ARTS. 2075 – 2079

forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que

se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos

particulares y régimen disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y cargas

comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades

privativas. Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, así como

las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo

no rescindible.

ARTÍCULO 2075.- Marco legal. Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas,

dimensiones, usos, cargas y demás elementos urbanísticos correspondientes a los

conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas aplicables en cada

jurisdicción.

Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de

propiedad horizontal establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones

que establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad

horizontal especial.

Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos

personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben

adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real.

ARTÍCULO 2076.- Cosas y partes necesariamente comunes. Son necesariamente

comunes o de uso común las partes y lugares del terreno destinadas a vías de circulación,

acceso y comunicación, áreas específicas destinadas al desarrollo de actividades

deportivas, recreativas y sociales, instalaciones y servicios comunes, y todo otro bien

afectado al uso comunitario, calificado como tal por el respectivo reglamento de propiedad

horizontal que regula el emprendimiento.

Las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no esté determinado se consideran

comunes.

ARTÍCULO 2077.- Cosas y partes privativas. La unidad funcional que constituye parte

privativa puede hallarse construida o en proceso de construcción, y debe reunir los

requisitos de independencia funcional según su destino y salida a la vía pública por

vía directa o indirecta.

ARTÍCULO 2078.- Facultades y obligaciones del propietario. Cada propietario

debe ejercer su derecho dentro del marco establecido en la presente normativa, con

los límites y restricciones que surgen del respectivo reglamento de propiedad horizontal

del conjunto inmobiliario, y teniendo en miras el mantenimiento de una buena

y normal convivencia y la protección de valores paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos.

ARTÍCULO 2079.- Localización y límites perimetrales. La localización de los conjuntos

inmobiliarios depende de lo que dispongan las normas provinciales y municipales

aplicables.

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ARTS. 2080 – 2084

Los límites perimetrales de los conjuntos inmobiliarios y el control de acceso pueden

materializarse mediante cerramientos en la forma en que las reglamentaciones locales,

provinciales o municipales establecen, en función de aspectos urbanísticos y de

seguridad.

ARTÍCULO 2080.- Limitaciones y restricciones reglamentarias. De acuerdo a las

normas administrativas aplicables, el reglamento de propiedad horizontal puede establecer

limitaciones edilicias o de otra índole, crear servidumbres y restricciones a los

dominios particulares, como así también fijar reglas de convivencia, todo ello en miras

al beneficio de la comunidad urbanística. Toda limitación o restricción establecida por

el reglamento debe ser transcripta en las escrituras traslativas del derecho real de

propiedad horizontal especial. Dicho reglamento se considera parte integrante de los

títulos de propiedad que se otorgan sobre las unidades funcionales que componen el

conjunto inmobiliario, y se presume conocido por todo propietario sin admitir prueba

en contrario.

ARTÍCULO 2081.- Gastos y contribuciones. Los propietarios están obligados a pagar

las expensas, gastos y erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y

funcionamiento del conjunto inmobiliario en la proporción que a tal efecto establece

el reglamento de propiedad horizontal. Dicho reglamento puede determinar otras

contribuciones distintas a las expensas legalmente previstas, en caso de utilización de

ventajas, servicios e instalaciones comunes por familiares e invitados de los titulares.

ARTÍCULO 2082.- Cesión de la unidad. El reglamento del conjunto inmobiliario puede

establecer condiciones y pautas para el ejercicio del derecho de uso y goce de los

espacios e instalaciones comunes por parte de terceros en los casos en que los titulares

del dominio de las unidades particulares ceden temporariamente, en forma total

o parcial, por cualquier título o derecho, real o personal, el uso y goce de su unidad

funcional.

ARTÍCULO 2083.- Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios.

El reglamento puede establecer la extensión del uso y goce de los espacios e instalaciones

comunes a aquellas personas que integran el grupo familiar del propietario

de la unidad funcional y prever un régimen de invitados y admisión de usuarios no

propietarios de dichos bienes, con las características y bajo las condiciones que, a tal

efecto, dicte el consorcio de propietarios.

El uso de los bienes comunes del complejo por terceras personas puede ser pleno,

parcial o limitado, temporario o permanente, es siempre personal y no susceptible de

cesión ni transmisión total o parcial, permanente o transitoria, por actos entre vivos ni

mortis causa. Los no propietarios quedan obligados al pago de las contribuciones y

aranceles que a tal efecto determine la normativa interna del conjunto inmobiliario.

ARTÍCULO 2084.- Servidumbres y otros derechos reales. Con arreglo a lo que

dispongan las normas administrativas aplicables, pueden establecerse servidumbres u

otros derechos reales de los conjuntos inmobiliarios entre sí o con terceros conjuntos,

LIBRO CUARTO – DERECHOS REALES – TÍTULO VI – Conjuntos inmobiliarios

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ARTS. 2085 – 2092

a fin de permitir un mejor aprovechamiento de los espacios e instalaciones comunes.

Estas decisiones conforman modificación del reglamento y deben decidirse con la

mayoría propia de tal reforma, según la prevea el reglamento.

ARTÍCULO 2085.- Transmisión de unidades. El reglamento de propiedad horizontal

puede prever limitaciones pero no impedir la libre transmisión y consiguiente adquisición

de unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario, pudiendo establecer

un derecho de preferencia en la adquisición a favor del consorcio de propietarios o del

resto de propietarios de las unidades privativas.

ARTÍCULO 2086.- Sanciones. Ante conductas graves o reiteradas de los titulares de

las unidades funcionales violatorias del reglamento de propiedad horizontal, el consorcio

de propietarios puede aplicar las sanciones previstas en ese instrumento.